Bakıda mənzillərin baha olmasının səbəbləri ... – Ekspert açıqladı

İqtisadçı-ekspert: “Bu gün ölkədə təklif olunan daşınmaz əmlakın qiymətində korrupsiya və rüşvət böyük paya malikdir”

“Tikinti sektorunun iştirakçıları daha çox məmurlar olmaqla müəyyən sosial qrupu əhatə edirdi ki, onlar arasında da uzlaşma imkanları daha genişdir”.

Bu sözləri iqtisadçı-ekspert Rəşad Həsənov Bakıda mənzillərin baha olmasının səbəblərini PİA.AZ-a şərh edərkən qeyd edib.

MDB ölkələrinin mənzil bazarlarındakı statistikaya əsasən Bakı yeni tikilən mənzillərin qiymətinə görə, MDB-də 3-cüdür. Təqdim olunan cədvəldə göstərilir ki, ən bahalı mənzillər Moskvadadır. Paytaxtlar sırasında Moskva 1-ci, Minsk 2-ci, Bakı isə 3-cü yerdədir. Moskva “göydələn”lərində mənzilin 1 kvadratmetri orta hesabla 1720 dollar, Minskdə 1270 dollar, Bakıda isə 1000 dollardır. Bütün digər MDB ölkələrində isə qiymətlər 1000 dolların xeyli altındadır. Cədvəldə diqqəti daha çox çəkən isə Bakıdan sonrakı yerlərdə duran paytaxtlardakı qiymətlər oldu. Yaşayış səviyyəsinə, minimum və orta əmək haqları göstəricilərinə görə Azərbaycanı üstələyən bir sıra MDB ölkələrində yeni mənzillərin qiyməti paytaxtımızla müqayisə edilməyəcək qədər aşağıdır. “MİR” telekanalının təqdim etdiyi statistikaya görə, məsələn qonşu Gürcüstanda mənzilin 1 kvadratı 450 dollar, Qazaxıstanda isə cəmi 300 dollardır!

Göründüyü kimi, çox böyük qiymət fərqi mövcuddur. Və çıxara biləcəyimiz ilk nəticə odur ki, bu cədvəl əslində təkcə ölkələr üzrə mənzil qiyməti deyil, dolayısı ilə korrupsiya statistikasını da əks etdirmiş olur.

Bakıda mənzillərin bu qədər baha olması daha çox alıcıların imkanlı olması ilə əlqəlidir, yoxsa qiymətin tənzimləməsində arxalarında iri çaplı məmurların dayandığı tikinti şirkətlərinin kartel anlaşması mənzillərin baha olmasını şərtləndirən əsas səbəbidir?

Mövzu ilə bağlı PİA.AZ-ın əməkdaşı iqtisadçı-ekspert Rəşad Həsənovun fikirlərini öyrənib.

Rəşad Həsənov: “Azərbaycanın daşınmaz əmlakında mövcud olan qiymətlər ölkədə mənzil sahibi olma imkanlarını məhdudlaşdırır”.

İri neft vəsaitlərinin daxil olunması fonunda ölkədə alıcılığın artmağa başladığını vurğulayan iqtisadçı Rəşad Həsənov qeyd edib ki, alıcılığın artması isə əlavə tələb formalaşdırsa da, təklif onu kompensasiya etmir:

“Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarının əsas inkişaf dövrü 2002-ci ildən sonraya düşür. 2002-ci ildən sonra Azərbaycanda tikinti sektoru surətlə inkişaf edən, 2006-2007-ci illərdə bum dövrünü yaşayan sektordur. Amma məsələ ondan ibarətdir ki, 2006-cı ilədn başlayaraq ölkəyə iri neft vəsaitləri daxil oldu. İri neft vəsaitlərinin daxil olunması fonunda ölkədə alıcılıq artmağa başladı. Alıcılığın artması əlavə tələb formalaşdırsa da, təklif onu kompensasiya etmirdi. Çünki 1990-cı illərdən başlayaraq tikintinin həyata keçirilməməsi, təxminən 10 illik böyük fasilənin olması faktiki olaraq ölkədə ciddi mənzil çatışmamazlığı yaratmışdı. Bu boşluğu 2002-ci ildən başlayaraq inkişaf edən tikinti sektoru kompensasiya edə bilmədi.

Neft vəsaitlərinin kütləvi şəkildə müxtəlif yollarla bazara daxil olması qiymətlərdə balonların formalaşmasına gətirib çıxardı. Amma Azərbaycanda, o cümlədən Bakıda daşınmaz əmlak üzrə qiymətlərin baha olmasının əlavə şərtləri də təşəkkül tapıb. Belə ki, faktiki olaraq ölkədə daşınmaz əmlak bazarında cidd rəqabət yoxdur. Bundan başqa şirkətlər arasında qiymətlərin tənzimlənməsi ilə bağlı müəyyən razılaşma olurdu və bu indi də davam edir. Təbii ki, bu qeyri-rəsmi formada razılaşmadır. Eyni zamanda tikinti sektorunun iştirakçıları daha çox məmurlar olmaqla müəyyən sosial qrupu əhatə edirdi ki, onlar arasında uzlaşma imkanları daha genişdir.

Rəşad Həsənov: “Rəqabət olsa belə, şirkətlər arasında qiymətlərin yenə də real bazar şərtlərinə uyğun olmaması müşahidə olunur”.

Əlavə olaraq da tikinti sektoru kifayət qədər prosedurların çətin və uzun müddətli olduğu sektorlardan biri hesab olunur. Bu Azərbaycanın qlobal rəqabət indeksində də öz əksini tapıb. Bu prosesdurların çətinliyi mexanizmin içində ciddi korrupsiyalaşmanın formalaşmasına gətirib çıxarıb və bu vəziyyət illərdir ki, davam edir.

Bu gün ölkədə təklif olunan daşınmaz əmlakın qiymətində korrupsiya və rüşvət böyük paya malikdir. Bu şəraitdə rəqabət olsa belə, şirkətlər arasında qiymətlərin yenə də real bazar şərtlərinə uyğun olmaması müşahidə olunur. 2014-cü ildən sonra baxmayaraq ki, bu istiqamətdə müəyyən qədər yumşalma gedib. Həmçinin daşınmaz əmlakda prosedurların azaldılmas, lisenziyaların verilməsi prosedurlarının sadələşdirilməsi və “Asan xidmət”ə verilməsi ilə bağlı bir neçə sərəncam imzalanıb. Amma buna baxmayaraq daşınmaz əmlakda qiymətlərin enməsini hələ də əhəmiyyətli səviyyədə müşahidə edə bilmirik. Çünki faktiki olaraq korrupsiya mexanizmi tam aradan qalxmayıb bə korrupsiya bu günə qədər inşa olunan əmlakın qiymətində, maya dəyərində öz əksini tapır.

Təbii ki, Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin formalaşmasına xaricdən axan vəsaitlər öz təsirini göstərdi. Xüsusən 2006-2014-cü illər ərzində ölkənin əmlak bazarına Rusiya və Ukraynadan Azərbaycanlı miqrantların böyük axını müşahidə edildi. Yəni onlar daşınmaz əmlak bazarına ciddi investisiyalar edirdilər. Bu investisiyalar da son nəticədə tələbi artırmaqla qiymətlərin daha da yüksəlməsinə gətirib çıxardırdı.

Rəşad Həsənov: “Daşınmaz əmlakda qiymətlərin enməsini hələ də əhəmiyyətli səviyyədə müşahidə edə bilmirik”.

Eyni zamanda digər faktor kimi onu da qeyd etmək lazımdır ki, ölkənin tikinti sektoru xam mal, xidmətlər baxımından idxaldan asılı idi. Bu isə son nəticədə yerli istehsalla təmin edilməmə, tikintinin maya dəyərinin digər ölkələrlə müqayisədə nisbətən baha-başa gəlməsini şərtləndirirdi.

Bütövlükdə götürəndə bir neçə fundamental obyektiv və subyektiv faktlar birlikdə bu gün Azərbaycanda mövcud olan balon qiymətlərin formalaşmasına gətirib çıxardı. Amma 2015-ildən sonra strategiya nisbətən dəyişib. Qeyd etdiyimiz məhdud əhəmiyyətli islahatlarla yanaşı, eyni zamanda miqrantların Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarında iştirakçılığı da azalıb. Əgər onlar əvvəl daha çox tələb formalaşdırdılarsa, hazırda təklif formalaşdıran tərəf olaraq çıxış edirlər. Bu da xüsusu ilə 2015-2016-cı illərdə daha çox müşahidə olundu.

Bu fonra əmlak bazarında qiymətlər müəyyən qədər azalan dinamika nümayiş etdirir. Amma əvvəlcədən də qeyd etdiyim kimi təəssüf ki, hələ də Azərbaycanın daşınmaz əmlakında mövcud olan qiymətlər ölkədə mənzil sahibi olma imkanlarını məhdudlaşdırır. Ümumiyyətlə bu, mənzil əlçatanlığını və əhalinin mənzil təminatının yüksəldilməsi imkanlarını məhdudlaşdırır.”

Nərminə UMUDLU

pia.az